Rendement et rentabilité d’un placement : quelles différences ?

De nombreux épargnants se trompent encore sur les notions de rendement et de rentabilité. Ils investissement sur des placements, connaissent parfois avec précision leur rendement, mais se trompent le plus souvent sur leur rentabilité. Décryptage.

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De trop nombreux épargnants se prennent encore les pieds dans le tapis quant il s’agit de calculer le rendement et la rentabilité de leurs placements. L’exemple le plus souvent rencontré porte sur les investissements immobiliers. En immobilier locatif notamment, les investisseurs rassurés par un rendement de près de 5% de leur investissement sont convaincus qu’il est rentable. Evidemment, ce n’est pas forcément le cas.

Rendement et rentabilité

Tous deux exprimés en pourcentage, la distinction entre ces deux indicateurs clés restent confuses pour une grande partie des épargnants. Pour nombre de médias financiers également du reste. L’on ne compte plus les articles concernant les villes
les plus rentables pour un investissement pinel, alors qu’il est évidemment totalement impossible de les déterminer. Il ne s’agit alors dans ce cas que des villes permettant d’obtenir les rendements les plus élevés en Pinel, ce qui est bien différent. Souvent convaincus par la promesse d’un rendement attractif, les investisseurs en oublient le plus souvent d’apprécier sa rentabilité. Pourtant un placement ayant un rendement attractif n’est pas toujours rentable, loin de là.

Le rendement

Le rendement d’un placement est le résultat de la somme des produits perçus (intérêts, loyers, coupons, etc.), sur une année, divisé par le montant investi.

Exemple de calcul d’un rendement : un appartement acheté 250.000 euros (frais de notaire inclus) rapporte 12.000 euros de loyers par an, son rendement est alors de (12000/250000)*100, soit 4.8%. En tenant compte de la fiscalité et des prélèvements sociaux, l’on pourra alors parler de rendement net fiscal.

La rentabilité

C’est là souvent que les épargnants sont moins clairs et le plus souvent, peu objectifs. La rentabilité se mesure uniquement en sortie d’un placement ou investissement, et non pas au fil de son déroulé, comme peut être mesuré le rendement. La rentabilité se définit comme étant la division de la somme des gains et pertes au cours du placement par le montant total investi.

Exemple de calcul d’une rentabilité, investissement immobilier portant sur 9 ans : un appartement acheté 250.000 euros a rapporté 12.000 euros de loyers par an (rendement de 4.8%). Les charges de copropriétés dues par le propriétaire, ainsi que les frais de financement (remboursement du crédit), taxes foncières, travaux, assurances se sont élevées à 4650 euros par an. Le bien immobilier est revendu au prix d’acquisition soit 250.000 euros. Le taux de rentabilité de cet investissement sera alors de 2.94%. La rentabilité réelle (inflation annuelle portant sur 9 années de 9,2% à la fois sur les produits et le capital) ne sera quant à elle de 1.91%. Il faut en effet alors compter sur une dépréciation de 23.000 euros sur le capital (inflation).

Note : inclure d’éventuelles réductions fiscales dans le calcul de rentabilité d’un placement est un leurre. La ristourne fiscale aurait pu être obtenue par un autre levier (niche fiscale) et dépend des revenus imposables par ailleurs. L’impact fiscal est indépendant de la rentabilité d’un placement.

Rendement réel, rentabilité réelle

Pour aller plus loin, l’épargnant doit également considérer l’impact de l’inflation sur ses placements. Ainsi, il doit déduire de ses rendements calculés annuellement, l’inflation en rythme annuelle, telle que publiée par l’INSEE. Ainsi, l’on parlera alors de rendement réel.


Rendement attractif, potentiellement non rentable

Les exemples sont légion. Le plus souvent, il s’agit encore une fois d’investissements immobiliers. Les investisseurs pensent rentabilité en scrutant le rendement de leur investissement. En affichant 4 ou 5% de rendement, ils sont convaincus que leur investissement est rentable. Il l’est généralement, mais pas toujours. Tout dépendra de leurs conditions de sortie de cet investissement. Le meilleur exemple est de revendre le même bien immobilier, 10 années plus tard, à son prix d’acquisition, sans tenir compte ni de l’inflation, ni des frais annexes. Cet investissement a toutefois toutes les chances d’être rentable, mais à taux bien inférieur auquel l’investisseur l’estime.

L’OR, rendement nul, mais potentiellement rentable

À l’inverse, tout comme pour l’indice actions CAC40, l’OR ne procure aucun rendement. Le rendement de l’OR est nul, et pourtant pour certains investisseurs, l’OR peut être rentable. En effet, la différence de cours de l’OR entre l’achat et la revente peut faire de l’OR un investissement potentiellement rentable. Il en est de même pour l’indice CAC40 classique (hors dividendes). L’indice CAC40 ne procure aucun rendement et pourtant de nombreux boursicoteurs ne jurent que par cet indice pour investir.

Comparer rendement et rentabilité : aucun sens

Ces différences entre rendement et rentabilité doivent donc vous servir à mieux choisir vos investissements. Cela vous permettra notamment de ne pas tomber dans le panneau de certains comparatifs. Les derniers en date, comparant les rendements depuis les 20 dernières années, en incluant l’OR ou encore le CAC40 sont forcément faux. Vous le savez désormais. La confusion entre rendement et rentabilité est fréquente dans les médias financiers, même parmi ceux qui se disent le plus professionnels. Un épargnant averti en vaut deux.

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